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不動產估價 · 市場研究 · 開發顧問
以數據理解市場，
以專業判讀價值。
以都市更新權利變換為核心，整合市場資料、空間分析與權利估價，為分配協商、土地開發及資產決策提供具體依據。
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您的委託需求，
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選擇您關心的議題，了解可以委託的工作。
01都市更新與合建分配
更新前後價值與分配如何說明？
權利價值評估、合建比例分析與審議資料說明。
服務內容 ↗02土地與權利估價
土地與各項權利的價值如何區分？
地上權、通行權及容積代金，依使用與契約條件辦理評估。
服務內容 ↗03市場研究與開發顧問
開發產品與價格如何規劃？
區域行情、競爭供給與成交價量研究，支援產品定位。
服務內容 ↗04瑕疵不動產與爭議估價
瑕疵或財產分配需要什麼依據？
依標的、價格日期與爭議事項，辦理瑕疵、離婚或繼承估價。
服務內容 ↗05企業資產與交易估價
交易與年度資產評估如何準備？
上市櫃公司交易公告與 IFRS 財務報導用途估價。
服務內容 ↗06公有不動產估價
公有資產如何訂定價格參考？
標租標售、協議價購與公營住宅市場租金評估。
服務內容 ↗代表客戶
從指標建商到金融企業，
服務公私部門的多元需求。
- 國家住宅及都市更新中心住宅及都市更新機構
- 臺北市住宅及都市更新中心住宅及都市更新機構
- 新北市住宅及都市更新中心住宅及都市更新機構
- 富邦建設股份有限公司建設開發
- 遠雄建設事業股份有限公司建設開發
- 冠德建設股份有限公司建設開發
- 華固建設股份有限公司建設開發
- 忠泰建設股份有限公司建設開發
- 潤泰創新國際股份有限公司建設開發
- 財政部國有財產署北區分署政府機關
- 臺北市政府財政局政府機關
- 臺北市政府都市發展局政府機關
- 新北市政府財政局政府機關
- 臺灣高等法院司法機關
- 臺灣士林地方法院司法機關
- 台灣電力股份有限公司國營事業
- 台灣中油股份有限公司國營事業
- 國泰人壽保險股份有限公司金融保險
- 玉山商業銀行股份有限公司金融保險
- 統一超商股份有限公司企業與科技
更多服務客戶（28 家）
- 興富發建設股份有限公司建設開發
- 元利建設企業股份有限公司建設開發
- 璞真建設股份有限公司建設開發
- 元興建設股份有限公司建設開發
- 日勝生活科技股份有限公司建設開發
- 基泰建設股份有限公司建設開發
- 豐邑建設股份有限公司建設開發
- 達麗建設事業股份有限公司建設開發
- 大陸建設股份有限公司建設開發
- 隆大營建事業股份有限公司建設開發
- 漢吉建設股份有限公司建設開發
- 茂德建設股份有限公司建設開發
- 新北市政府城鄉發展局政府機關
- 新竹縣政府政府機關
- 臺灣臺北地方法院司法機關
- 臺灣桃園地方法院司法機關
- 中華郵政股份有限公司國營事業
- 臺灣菸酒股份有限公司國營事業
- 國泰世華商業銀行股份有限公司金融保險
- 臺灣中小企業銀行股份有限公司金融保險
- 臺銀人壽保險股份有限公司金融保險
- 兆豐資產管理股份有限公司金融保險
- 臺灣金聯資產管理股份有限公司金融保險
- 遠雄人壽保險事業股份有限公司金融保險
- 誠品生活股份有限公司企業與科技
- 網路家庭國際資訊股份有限公司企業與科技
- 叡揚資訊股份有限公司企業與科技
- 晶睿通訊股份有限公司企業與科技
TECHNOLOGY & EXPERTISE
AI 協作、數據整合，
深化不動產估價專業。
產權文件、市場交易與基地環境，
透過整合資料與分析工具，協助估價師掌握案件條件。
整合成交紀錄，篩選比較案例。
整合全臺實價登錄與社區歸戶，結合車位價格拆算、公設比例與多條件查詢，並以地圖呈現不同時期的成交價量分布。
把基地條件，放回城市脈絡。
結合地籍圖資、社區地界、商圈、視域與周邊設施分析，協助閱讀區位條件與環境差異。
1,167萬＋
買賣、預售與租賃紀錄
掌握行情與交易變化
1,287萬＋
地籍圖形資料
串接基地位置與土地條件
6.9萬＋
社區與建案
比較產品與建物條件
26.7萬＋
設施與地標
整合 58 類生活與環境設施
核心團隊
專業背景，落在實務工作裡。
都市計畫、法律與地政的不同視角，
共同處理估價案件的具體問題。
都市計畫與審議實務
胡毓忠
所長／不動產估價師
長期承辦政府部門須經審議程序的估價案件，涵蓋都更權利變換、容積代金、協議價購及礦權價值評估。
查看學經歷與專業參與
國立臺北大學都市計畫研究所
民國 109 年臺北市第九屆不動產優良估價師
法律與估價雙背景
陳志豪
副所長／不動產估價師
專長於權利價值分配爭議、法院爭訟與瑕疵不動產估價，參與估價公報、作業通則及報告書範本的建立。
查看學經歷與專業參與
國立政治大學地政學系碩士；國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士、法律學系財經法律組學士（雙主修）
主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則
市場分析與土地估價
張博宇
副總經理／不動產估價師
辦理國有不動產、都市更新權利變換及地上權估價，具不動產估價師、地政士與不動產經紀人資格。
查看學經歷與專業參與
逢甲大學土地管理學系
協助公會研究徵收加價費相關議題
專業知識
您關心的問題，
值得有依據的解答。
都市更新與權利變換
權利變換和協議合建有什麼不同？
兩者的差別不只是「要不要送審議」，而是分配基礎、同意門檻與稅捐處理三件事都不一樣。本文說明法律上的預設實施方式、五分之四門檻的混合實施，以及分配比例為什麼不能互相換算。
閱讀文章 ↗都市更新與權利變換共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？
法律沒有訂出合理的共同負擔比數字，任何單一比例都只能解讀為個案結果。本文說明這個比率由什麼決定、分母與分子各自怎麼變動，以及審議時實際被檢視的是哪幾件事。
閱讀文章 ↗都市更新與權利變換委託都市更新權利變換估價前，要先準備哪些資料？
權利變換估價需要的資料分成權利、規劃、條件三類。本文說明每一類各自決定估價中的哪一段，哪些可以邊做邊補，以及資料不齊時估價會卡在哪裡。
閱讀文章 ↗土地開發與權利
容積代金是什麼？金額怎麼算出來的？
全名是容積移轉折繳代金：不去找送出基地，直接繳錢給政府換容積。金額＝含容積移入的基地價格減去未含容積移入的基地價格，由主管機關委託三家以上估價者查估後評定。
閱讀文章 ↗土地開發與權利地上權估價要看哪些權利條件？
地上權估的是「在別人土地上下有建築物」這個權利，不是土地所有權。不動產估價技術規則第一百十六條直接指定五項因素：用途、存續期間、有無地租、讓與限制、設定的空間位置。每一項在民法都有對應條文。
閱讀文章 ↗土地開發與權利容積代金的估價報告書，要交代哪些事？
三件事最容易被忽略：價格種類是正常價格、估價結果要同時列出容移前後兩個價格與代金金額、價格日期不是委託日而是制度指定的日期——而且各縣市指定的那一天不一樣。
閱讀文章 ↗公有不動產
國有財產評估有哪些類型？公有不動產什麼時候要找估價師？
四種情境：出租與標租、設定地上權、處分（讓售、標售、交換），以及政府取得私地前的協議價購。前三種是公產要出去，最後一種是私地要進來，估價師站的位置不一樣。
閱讀文章 ↗公有不動產公有土地的標租、標售底價怎麼評？
底價不是估價師一句話決定的。標租底價有法定下限，標售底價依核定的計價方式形成，估價報告是其中一項依據。先搞懂哪一段是法律訂死的，才知道估價要回答什麼。
閱讀文章 ↗公有不動產協議價購與公有不動產租金，怎麼算才算市價？
協議價購明文「依市價協議」，市價指市場正常交易價格。國有非公用不動產的租金則是另一套：要先分清楚是逕予出租還是標租，法定公式在兩者的角色不同，而且都不是市場租金。
閱讀文章 ↗爭訟與瑕疵
房屋漏水會不會影響房價？減損金額怎麼估？
漏水會不會減損價值，關鍵在能不能根除，以及市場上可替代標的的狀況。本文說明估價上如何拆成修復費用與污名價值減損兩塊，以及買方主張減少價金時法律上的條件與期限。
閱讀文章 ↗爭訟與瑕疵什麼是污名價值減損？修好了為什麼還是賠不回來？
污名價值減損是修復完成後仍然回不去的那一段價值。全聯會第九號公報要求評估之前先確認污名效果顯不顯著，否則會把所有價值差額都算到瑕疵頭上，金額被高估。
閱讀文章 ↗爭訟與瑕疵共有土地可以請求分割嗎？有人占用又該怎麼算錢？
共有人得隨時請求分割。分割後每一塊值多少，地籍線怎麼劃影響很大，差額要用金錢補償。至於占用，土地法的租金上限是用申報總價算的，和市場租金已經嚴重脫節。
閱讀文章 ↗企業與財報估價
企業什麼時候一定要委託不動產估價師？
兩種情形法規強制：財務報告上的投資性不動產採公允價值模式，以及公開發行公司買賣不動產達實收資本額百分之二十或三億元。第三種是清算分派賸餘財產，法律沒明文要估價報告但實務上少不了。門檻與除外情形都逐條列出。
閱讀文章 ↗企業與財報估價什麼是投資性不動產？我公司的這棟算不算？
判定看的是持有目的，不是物件類型。為賺取租金或資本增值（或兩者兼具）而持有，才是投資性不動產；供生產、提供勞務、管理目的使用，或在正常營業中出售的，都不是。本文說明三部財務報告編製準則的定義差異與三種常判錯的情形。
閱讀文章 ↗企業與財報估價公允價值估價報告，誰有資格出？
不是每位開業估價師都能承接財報公允價值案件。三部財務報告編製準則各自訂了年資、前科、票信與迴避條件，保險業還加上事務所規模、上市櫃經驗與三年輪替。本文一併說明我國採用國際財務報導準則的兩階段時程。
閱讀文章 ↗市場資料與估價方法
房地分離怎麼做？地價分配率是什麼？折舊怎麼算？
房地實例要還原成素地單價，要過三關：先扣車位、再用樓層別效用比與地價分配率還原、還要把建物成本的折舊算對。地價分配率常被誤認為建物成本佔房地總價的比率，技術規則第一百條的公式寫得很清楚，那是兩個東西。
閱讀文章 ↗市場資料與估價方法土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？
基準地用土地開發分析法會撞到兩個特有問題：基地太小規劃不出合理產品，以及現況容積和法定容積對不起來。前者可以合併鄰地或虛擬開發單元，後者要看是用不足還是超建，處理方向相反。
閱讀文章 ↗市場資料與估價方法基準地怎麼選、怎麼查估、怎麼審議？
要點把作業拆成五個步驟：準備圖籍、劃分近價區段、選定基準地、查估地價、審議地價。容易被漏掉的是審議有兩道——選點時一道，定完價再一道，而且定價那一道要一路送到內政部。
閱讀文章 ↗委託洽詢
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