宇豐估價

容積代金全名為「容積移轉折繳代金」，是指由建商直接向政府購買容積，替代過去只能以捐贈公保地的方式取得容積，政府再將建商支付所得用於標購尚未徵收完成的公保地。
建商購買容積的價格係透過公開估價機制，原則上是由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定。

容積代金金額=(含容積移入之基地價格-未含容積移入之基地價格)

對於開發者來說，一塊可建築用地的價值主要由兩個部分組成:土地本身價值以及容積樓地板面積價值，因此當開發者取得越高的合法容積，就可能可以創造更高的利潤，反映在該塊土地的總價值就會越高，該移入容積部份增加的價值理論上應趨近於市場，此為容積代金的估價基礎。
簡言之，容積代金便是開發者向政府購買容積應支付的價額，理論上應以容積移入前後的土地價值差異，作為價額評估的基礎。

定義上，未含容積移入之基地價格是指容積移入前的地價，含容積移入之基地價格則是指容積移入後之地價。
實際申請額度上，基地容積應包含法定容積、其他都市計畫獎勵容積、都更獎勵容積或海沙屋獎勵容積等非移入容積部分，非上限額度；基地容積應除包含法定容積、其他都市計畫獎勵容積、都更獎勵容積或海沙屋獎勵容積等非移入容積部分外，加計移入容積部分；此亦為基地最後審定之總樓地板面積。

無論是容積移入前、後評估的地價均是素地，因此原則上以土地開發分析法為主，再參酌比較法或其他方法共同決定；若開發後為收益性不動產，則應併採收益法中直接資本化法或折現現金流量分析法；如僅能採用土地開發分析法，無法以其他方法評估，則應依法規定於報告書中敘明之。
綜合以上，依開發後產品類型不同，容積移入前後地價評估建議估價方法如下：

．住宅、辦公、店面：土地開發分析法(√)、比較法(○)、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法(▲)
．商場、百貨：土地開發分析法(√)、比較法(▲)、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法(○)
．旅館：土地開發分析法(√)、比較法(▲)、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法(○)
．其他產品：土地開發分析法(√)、比較法(∎)、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法(∎)

註：「√」為必須採用方法；「○」與「▲」可選擇採用方法，適用性「○」＞「▲」，須採兩種方式評估；「∎」依開發後產品之性質決定。

依不動產估價技術規則之規定，土地開發分析法開發後銷售價格可選擇使用比較法或收益法進行評估，依產品類型不同，建議方法如下表：

住宅、辦公、店面：比較法、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法
商場、百貨：比較法、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法
旅館：比較法、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法
停車位：比較法、收益法之直接資本化法或折現現金流量分析法
其他產品 依開發後產品之性質決定

以土地開發分析法進行估價時，應評估預期開發後的銷售金額，當估價師採取比較法進行銷售金額評估時，需要選取適當的比準層及比準戶，作為評估銷售金額的基準，也就是做為比較法中的勘估標的，再選取與比準戶屬性類似之交易案例當作比較標的，經過因素調整後，推算出比準戶(勘估標的)的銷售金額，即可計算得出基地預期開發後的總銷售金額。
原則上估價師應依據送審的建築設計圖說，選擇建物條件中等樓層或第四層為比準層，並自該層中選擇條件中等戶別做為預定新建物之比準戶，並應依建築設計圖說之規劃用途種類選定不同用途之比準戶，估價師應就比準層與比準戶之選取理由進行說明。

比準戶之比較標的選取應遵守下列原則，若有特殊情形難以達成的例外情況，則須於估價報告書中敘明理由，視實際情形放寬標準:
1、 應選取至少兩個以上成交案例。
2、 應選取成交日期為價格日期前、後一年內之交易案例。
3、 應選取屬性類似之交易案例，並至少有一個交易案例位於同一供需圈內。
4、 應選取屋齡3年以下新成屋。

估價師求得之比準戶價格後，考量水平效用推估比準層整層之價格，再以比準樓層價格考量樓層別效用，推估出全棟建物的總銷金額。
車位價格則是於求得比準車位價格後，以比準車位價格為基準，依照與其他車位的個別條件差異進行調整，求取其他車位價格。

水平效用比是在估價過程中將水平價差以比例方式呈現，反映出在同一樓層、不同水平位置的戶別，會因個別條件不同而有價格差異。舉例來說，皆位於同一樓層的住戶，可能因為採光面數的多寡，造成單價差異。
樓層別效用比則是體現各樓層在土地向上延伸的立體空間，會因為垂直位置的不同產生價格差異的比例。舉例來說，在有電梯的情況下，高樓層的住宅可能因為有較佳的通風或採光，產生單價高於低樓層的情形。

（一） 比較標的選取:
　1. 原則上應選取兩個以上成交案例作為比較標的，若因交易案例不足或條件差異過大而無法滿足條件，則需例外敘明理由。
　2. 原則上比較案例應與勘估標的區位、面積、容積等條件相近。如:不宜採用小面積的透天厝土地與可獨立的開發勘估標的相比。若案例稀少不在此限，但應敘明理由。
　3. 原則上比較案例應優先選取區域因素及個別因素與勘估標的相近者，其次選擇期日因素相近者。進行價格日期調整需敘明理由及依據。
（二） 比較標的因素調整
　1. 各項調整率如果任一項目調整率超過15%或總調整率超過30%，應敘明理由或排除不予適用。
　2. 比較標的若為持分交易案例應注意是否需與情況因素修正並敘明理由。
（三） 比較標的條件分析:
　1. 應於比較標的條件分析表中載明比較案例資料來源。
　2. 應查證比較標的交易當時之允建容積或實際容積，是否與法定容積不同，並應依照允建容積或實際容積為比較基礎。
　3. 條件分析表中比較項目可量化者應以數值呈現，並註明設施名稱；無法量化則以優劣程度等文字呈現。可量化者如:距離捷運中山站150公尺。

估價師依據委託者所提供都市設計審議核定報告書內容為基礎，進行規劃面積調整，調整時應遵守的原則如下:
1. 容積移入前後的建蔽率相同。
2. 未含容積移入所減少的容積由頂層依次向下減少。
3. 調整後面積應與容積移入後的銷坪比達到相同條件，並盡量維持接近的地下室開挖率，若兩者銷坪比不同時應敘明理由。(銷坪比:不含車位銷售面積與總容積樓地板面積的比值)
4. 地下層應以原車位數量設置原則為準，如每戶汽機車車位各一，並可由估價師自行設定合理開挖率及開挖樓層數。

應依照都市設計審議核定報告書內容所記載之基地容積移入前後之樓地板面積，作為估價條件中的樓地板面積。
若估價案件同時為都市更新案件，應將委託人提供之都市更新事業計畫內容，與都市設計審議核定報告書進行相符確認，若上述資料未相符，應由估價師依專業參採資料內容，並於估價條件或估價報告書內補充文字說明。

容積移入前、後基地價值均屬於正常價格。
(註:正常價格是指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。)

估價師應於估價結果中載明:
1. 容積移轉前基地價格
2. 容積移轉後基地價格
3. 應繳納代金金額

容積代金估價的價格日期為都市設計審議送件日。