宇豐估價

地價基準地是在一定範圍內選定一宗具代表性的土地，由估價人員依「不動產估價技術規則」等規定，定期估計該土地合理價格，即為基準地價。範圍內其他各宗土地價格之推估，則按其與基準地之個別因素差異(如面積、地形、寬深等)，以客觀調整值逐項調整推估求得。

地價基準地價格日期為每年3月31日，皆需採用2種(含)以上估價方法（比較法、收益法及成本法之土地開發分析）估價；以及部分指定應採用3種估價方法估價；其他基準地因情況特殊不能採取3種估價方法者，得衡酌當地市場實際情形採取2種估價方法，並於地價基準地估價報告表決定理由欄位敘明。
(地價基準地選定及查估要點第十二點)
另地價基準地為查估其素地價格，基準地如為可建築用地，其估價方法以比較法及成本法之土地開發分析為主；如為非建築用地，得適用前述條文但書規定，其估價方法以比較法為主；如具收益性則採收益法估價。

產品類型 　　評估內容 　　土地開發分析法 　比較法 　收益法
代表基準地 正常價格 　　　　　√ 　　　　　　　√ 　　√
其他基準地 正常價格 　　　　　√ 　　　　　　　√ 　　▲
註：「√」為必須採用方法，「▲」為可選擇採用方法。

目前我國地價制度中，公告土地現值及公告地價乃採區段地價方式查估，不免產生每年實例不同之抽樣誤差現象，且未能適當考量個別土地因素影響，受有批評，因此自民國98年起正式辦理地價基準地查估，建立地價之衡量基準，促進合理地價之形成，並由早期各地價單位內部同仁自行查估，逐漸委由不動產估價師協助辦理。
藉由不動產估價師的專業職能與實務經驗，能與地政機關內地價人員共同交流學習，相互成長，並可減輕地價人員繁重之業務壓力，增進價格查估結果之公平性，共同提升基準地價公信，建立全國地價基準地之地位。

基準地估價係求取標的之正常價格，依不動產估價技術規則中之規定，正常價格是指「具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」(地價基準地選定及查估要點第二點)

(1)不動產估價技術規則
(2)不動產估價師法
(3)內政部地價基準地選定及查估要點
(4)不動產估價報告書表格式及內容填寫標準，依內政部最新編制之「108年地價基準地選定及查估作業手冊」辦理。

(一) 準備有關圖籍
(二) 劃分近價區段
(三) 選定基準地
(四) 查估基準地地價
(五) 審議基準地地價
(地價基準地選定及查估要點第四點)

　　確定基準地估價基本事項
　　（作業範圍、價格日期）
　　（價格種類、估價目的等）
　　　　　　　↓
　擬定查估地價基準地工作計畫
　　　（確認估價步驟）
（預估所需時間、人力、經費及進度）
　　　　　　　↓
　　　　　蒐集資料
（基準地之標示、權力、吉使用管制等基本資料）
（影響價格之一般因素、區域因素吉個別因素）
（基準地的相關交易、收益及成本資料）
　　　　　　　↓
　　　確認地價基準地狀態
　　　　　　　↓
　　整理、比較、分析資料
　　　　　　　↓
　　　　　價格評估
　（簽證估價師進行評估）
　　　　　　　↓
　　　　　決定價格
　　　　　　　↓
　製作地價基準地查估報告

直轄市或縣（市）地政機關及所轄地政事務所為基準地選定及查估之主辦機關。
因基準地之查估，係屬個案之估價，為不動產估價師所專長，亦為地價人員多年辦理經驗得勝任，地方地政機關如有需要，得依政府採購相關規定，簽訂勞務契約委託不動估價師辦理。(地價基準地選定及查估要點第三點)

（一）不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖。
（二）地籍藍晒圖或地籍圖檔。
（三）其他有關圖籍及資料。
(地價基準地選定及查估要點第五點)

直轄市或縣（市）地政機關應依下列影響地價因素，於都市計畫地籍套繪圖或其他圖籍上，劃分近價區段：
（一）行政區劃及土地利用之公法管制程度。
（二）地形、地質等自然條件。
（三）交通設施、公共公用設施、商業設施等之接近狀態。
（四）土地利用狀態。
（五）事業種別及繁榮程度。
（六）景觀及災害狀況。
（七）其他明顯影響地價之因素。
依前項因素劃分近價區段時，應以把握地價之同質空間為原則。
(地價基準地選定及查估要點第六點)

一、基準地之選定，應符合以下特性：
　（一）代表性：以面積適中，具近價區段一般土地代表性為準。
　（二）顯著性：以容易識別為準。
　（三）恆久性：以不易變更形質為準。
　（四）均勻性：以各地能均勻分布為準。
　（五）完整性：以形狀方整為準。
以代表性為主要原則，其他4原則並重。
二、基準地之分布密度以一個近價區段設定一點為原則
三、基準地以永久設定為原則，如基於特殊原因而需更換時，應依相關規定辦理。
(參108地價基基準地查估作業手冊及地價基準地選定及查估要點第七及第八點)

近價區段需優先於各使用分區中地價最高之地價區段劃設之，並從中選取地價基準地。如有新增地價基準地，近價區段劃分及地價基準地選點依據，除按「地價基準地選定及查估要點」第6點至第8點及前述規定辦理外，以其地價指數作業所選取之中價位地價區段中劃設近價區段後選取之。
為達地價控制之效，可優先於重大工程或整體開發範圍內或其周邊地區，劃設近價區段後選取地價基準地。如於地籍尚未整理完成之整體開發範圍內劃設近價區段選定時，因近價區段內之土地皆有因整體開發而變更形質之可能，其選定時即可不因該項因素而受前開要點第7點「恆久性」之限制。
(參108地價基基準地查估作業手冊)

一、直轄市或縣（市）地政機關應依不動產估價技術規則第十五條規定，決定基準地地價，並填寫基準地估價報告表，送請專案小組審議，並著重地價高低層次之合理性。
二、彙整成果報告送請內政部召集地價專家學者及不動產估價師組成專案小組審議。
三、內政部專案小組認為某地之基準地地價顯不合理時，應通知直轄市或縣（市）地政機關進行檢討。
(地價基準地選定及查估要點第十三至第十六點)

以都市計畫、地籍或地形圖為底圖繪製並於圖上標示比例尺，繪製於「地價基準地估價報告表」位置略圖。使用紅線標示近價區段界線，地價基準地以螢光色標示，並標明地價基準地編號及地價。
地價基準地如採與鄰地合併或虛擬開發單元之方式進行土地開發分析，得以紅色虛線標示合併或虛擬開發單元範圍進行繪製。
(參108地價基基準地查估作業手冊)

評估基準地價是以素地估價、獨立估價為原則，因此在比較標的選取上應優先採用素地，若區域附近無合適的素地，則以透天住宅為次佳選擇，並須注意考量土地與建物價值拆分，應以屋齡較舊的透天作為優先選擇的比較標的。
如同一供需圈無適當素地或透天厝實例時，得選取區分所有建物，並以實例現況建物面積與土地持分面積比率（以下簡稱現況容積）與基準地基準容積與免計容積之和（以下簡稱允建容積）接近者優先。(參108地價基基準地查估作業手冊)

優先順序
素地　＞　屋齡較舊的透天住宅　＞　屋齡較新的透天住宅　＞　其他是當知比較案例

基準地評估係以法定容積為準，因此選取基準點及比較標的時，應注意法定容積與現況容積之差異性不宜過大。
舉例來說，透天類型的基地容積可能沒有完全使用，依估價最高最有效使用原則，應以價格日期當時市場最有效使用之現況容積，為基地價格計算基準；大樓類型之區分所有建物基地則可能存有超出法定容積之規劃，此時應注意該現況容積對基地單價有無影響。
綜上，本所估價師於案例選取時會盡量排除上述案例之適用。若仍需採用，建議考量此差異，並於基準地之查估書表中依不動產估價技術規則第102條之規定進行敘述調整。

比準地與基準地同屬區段內之代表性宗地，但前者供徵收一時使用，後者供交易參考恆久使用。（參內政部地價基準地作業實務探討）

依不動產估價技術規則99條之規定，以勘估標的之房地價格推估其基地單價時，可將公式推導為：
＞勘估標的之基地單價＝勘估標的現況容積×（勘估標的平均建物銷售單價－建物成本單價）
若勘估標的屬區分所有建物時，依同規則第100條之公式可推導為
＞基地單價＝該區分所有建物現況容積×（平均建物銷售單價－建物成本單價）
並，在其他條件不變下，現況容積差異率＝地價差異率。
（參內政部地價基準地作業實務探討）

一、比較法因採「先分再推」模式，各個比較標的需分別填載「房地分離計算」部分之欄位。
二、若總價中含有車位應先扣除車位之價格與面積。
三、若蒐集之房地買賣實例為所屬建物之其中一層樓者，應先衡量其「樓層別效用比」，據以「地價分配率」調整計算基地單價，以比較計算基準地地價。
四、比較標的如有特殊情況需調整價格，應於房地分離欄位載明調整過程，並於備註欄敘明調整原因及調幅依據。
(參108地價基基準地查估作業手冊)

地價分配率為全棟建物成本價格佔全棟房地總價格比率，可藉由「全棟建物成本價格」及「全棟房地總價格」所佔比例計算，如求取有困難，得以該「區分所有建物之建物成本價格」除以「經樓層別效用比調整之區分所有建物房地產買賣價格」計算。(參108地價基基準地查估作業手冊)

折舊之耐用年數及殘餘價格率依四號公報之規範，累積折舊額則以定額法為原則，剩餘耐用年數得透過觀察法調整，並於備註欄敘明。(參108地價基基準地查估作業手冊)

一、如有需敘明進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整之推估過程，應於備註欄中填列。
二、收益實例之月租金及權利金若為樓層或區分單位中之一部分面積者，應調整為該樓層或區分單位整體面積計算。
三、收益實例如為如透天厝之部分樓層或區分單位者，不易推算整棟房地之收益租金資料，得逕以該部分之收益資料推估，過程需注意樓層別效用比差異之調整。
四、停車位租金部分，若分離則需就收入面及費用面一併分離。
(參108地價基基準地查估作業手冊)

一、 推估未來平均一年租金依規定應以前3年租金推估未來平均1年淨收益，其推估調查可於下方備註欄敘明理由。
二、 押金宜視當地習慣，以月租金乘以2或3個月計算。
三、 保險費一般包含火災保險費及地震保險費，應以建物實際所需繳納之保險費推估之，亦可依「第五號公報-不動產估價技術公報-收益法之直接資本化法」中所載，以建物成本價格之一定比例推估。
四、 地價基準地為查估其素地價格，若勘估標的為某一樓層，且其現況容積與基準地允建容積有差異時，得以土地開發分析試算容積率差異對於地價之影響程度後，於「考量容積差異調整土地收益單價」欄位進行調整。
(參108地價基基準地查估作業手冊)

一、 建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積
二、 按相關法令規定（如都市計畫、建築技術規則等）最有效使用之狀況估算
三、 依都市計畫可取得獎勵容積者，得參酌當地市場實際取得狀況並考量取得成本後將其納入估算，並於備註欄敘明。
(參不動產估價技術規則第74條)

基準地如因面積較小，不易規劃適符合市場之產品時，得透過與鄰地合併開發單元之方式進行土地開發分析法；如臨地形狀不整，亦得採與臨地虛擬開發單元（即不依地籍線而自行虛擬劃設開發範圍）為之。
經土地開發分析法求取合併或虛擬開發單元之土地開發分析價格後，再依個別條件差異調整為基準地土地開發分析價格。
基準地與臨地合併或虛擬開發單元之範圍，得不以基準地所屬近價區段範圍為限，惟均應包含基準地在內。(參108地價基基準地查估作業手冊)

先分再推與先推再分是於比較法過程中房地分離計算之次序問題，先分再推係指先將房地價格拆分，再單獨以土地進行素地比較價格的推估，為土地貢獻說之內涵；先推再分則需考慮建物條件，計算上較為複雜。
108年地價基準地維持以房地先分離估價後再推估土地地價之書表方式查估。(參108地價基基準地查估作業手冊)