宇豐估價

瑕疵不動產：係指不動產受到特定事件影響，而造成使用、效用或價值上，劣於其他相似但未受特定事件影響之不動產。特定事件包括建物傾斜（傾斜屋）、鋼筋混凝土氯離子含量過高（海砂屋）、鋼筋輻射量過高（輻射屋）、建物防水施工不當（漏水屋）、混凝土含爐碴(渣)成份（爐碴屋/爐渣屋）等。
不動產發生瑕疵問題後，市場價值可能下跌，當投入修復費用進行修復後，市場價值可能回升，但亦有可能無法完全恢復至發生瑕疵問題前之價值水準，產生「瑕疵價值減損」。
「瑕疵價值減損」係指不動產發生瑕疵問題後，相較於無瑕疵問題之不動產，所形成之價值減損，包含「修復費用」及「污名價值減損」兩部分。
瑕疵不動產價值減損的概念為何?
不動產發生瑕疵問題後，市場價值可能下跌，當投入修復費用進行修復後，市場價值可能回升，但亦有可能無法完全恢復至發生瑕疵問題前之價值水準，產生「瑕疵價值減損」。
瑕疵價值減損的組成為何?
「瑕疵價值減損」係指不動產發生瑕疵問題後，相較於無瑕疵問題之不動產，所形成之價值減損，包含「修復費用」及「污名價值減損」兩部分。

瑕疵不動產價值減損之評估，可先評估勘估標的於正常情況下（無瑕疵問題）之不動產價值（正常情況價值），後評估瑕疵情況下之不動產價值（瑕疵情況價值），以及瑕疵價值減損。瑕疵價值減損可分為修復費用及污名價值減損，二者相加即為不動產受到瑕疵問題影響下，所造成的瑕疵價值減損。

不動產瑕疵價值減損，可分成使用價值的減損和交換價值的減損，前者為修復成本，後者為殘餘的污名價損。修復成本較容易評估，可透過專業的土木技師或建築師計算；然而受損害的不動產即使修復完成，也會受到殘餘污名的影響而有價損，由於污名價損概念較為複雜，評估難度較高，需要由專業的估價師進行鑑定，計算出合理的瑕疵價值減損。

「污名價值減損」係指當不動產發生瑕疵問題，投入修復費用進行修復後，仍無法恢復至瑕疵發生前之價值水準，此時，瑕疵發生後修復後與瑕疵發生前產生的價值差額，就是污名價值減損。
舉例來說，即便漏水的房屋已經修復完成，市場上多數的潛在交易者仍會認為一間完好的房屋比曾漏水但已完全修繕的房屋有更高價值，二者之間的價差反應了買方對於未來可能產生的風險與不確定性在房價上的反應，也就是汙名價值造成的減損。

估價師可透過比較法、收益法及成本法評估瑕疵價損的金額。在比較法中，透過個別因素調整，反映瑕疵問題對價值的影響。收益法中，透過租金收益損失、修復成本及折現率，反映直接成本及污名價損。在成本法中，透過功能性退化反映瑕疵問題對價值的影響，並可扣除修復成本後拆分污名價損。因此估價師在評估瑕疵價損時有方法上的基礎。

瑕疵價值減損不以建物價值為限。實務上，法院對於建物損害是否會損及土地價值有爭議，並沒有絕對的答案，以採取肯定建物價值損害損及土地見解者，則不需拆分房地價值可一併計算價損。

修復費用係指當瑕疵問題具有修復可能性時，所支出的修復費用。原則上應以專業鑑定機構所提出的鑑定報告為依據，但估價師仍應衡量該修復費用的支出，是否具有經濟效益，以及所有權人是否具有修繕的權利等問題。此外，估價師應考量支出修復費用後，瑕疵問題的回復情況，決定整體的修復費用。

修復費用係指修復瑕疵問題，所必須支付之費用，包含檢測、監測、維護等費用。而修復費用不限於修復期間之支出，包含未來為解決或減低瑕疵問題所額外產生的相關維護費用。

修復費用原則上得採用工程性補償費用（不包含非工程性補償費用）進行提列，但估價師應檢視相關費用提列之合理性，必要時得酌予加減或攤提，但應敘明理由。

期初修復費用可以包含檢測瑕疵問題的檢測費用及修復工程的修復費用；未來每年修復費用係指某些瑕疵問題在修復後仍可能需要定期支出費用進行額外的維護、保養等等。例如氯離子含量過高之瑕疵不動產，如採用陰極防蝕法進行修復，在未來必須支付額外的電費及設備維護費用以維持機器運作。

多數銀行對於不動產抵押貸款設有放貸限制，如瑕疵問題被銀行列為抵押品限制名單，買受人在交易時所能融資貸款的金額，將低於一般市場行情。換言之，買受人必須提高自有資金成數。一般而言，自有資金利率高於貸款利率，提高自有資金成數將提高折現率，導致不動產現值降低。

具有瑕疵問題的不動產，可市性可能較差，出賣人可以選擇降價出售或待價而沽。但當出賣人不願意降價出售時，交易可能性就會下降，導致待售期間延長。在金錢具有時間價值的概念下，待售期間延長代表不動產現值降低，因此可以透過待售期間反應不動產的市場性表現。

使用折現現金流量法評估不動產價值時，須假設於現金流量期間末期處分不動產，並取得期末處分收入。期末處分收入之計算，通常以直接資本化法評估。然而，因持有瑕疵不動產具有較高的風險，因此期末處分資本化率應比一般正常不動產的資本化率為高。但因注意的是，瑕疵不動產的期末處分資本化率，應衡量該不動產在期末處分當時之瑕疵情況，而非期初當時之瑕疵情況。理論上，污名效果會隨時間經過而逐漸降低，然實際上仍應依個案評估之。

瑕疵價值減損，等於正常情況價值扣除瑕疵情況價值後之差額，亦等於修復費用與污名價值減損之加總。
瑕疵價值減損＝正常情況價值－瑕疵情況價值＝修復費用＋污名價值減損

不動產瑕疵損害的價值減損，可以分成使用價值的減損和交換價值的減損，前者為「技術性貶值」，後者為「交易性貶值」。
通常在計算價值減損時，技術性貶值必然納入在賠償的範圍內，但交易性貶值則較具爭議。
修復費用在概念上類同於「技術性貶值」及「工程性補償費用」；污名價值減損在概念上類同於「交易性貶值」

不動產在該瑕疵修復後是否存在污名價值減損，端賴瑕疵問題修復後是否仍會受到污名效果影響而定。
應用在實際的評估操作，是假設市場上一般的潛在交易者，都認為完好的物與修復後的物，不具相同的價值，二者之間的價差即為污名價值減損。
理論上，透過評估正常情況的不動產價值，與瑕疵情況的不動產價值，並檢視二者之間是否具有價值差異，即可計算污名價值減損。
實際上必須要檢驗瑕疵問題是否造成污名效果，方能推論二者之間的價值差額係源於瑕疵問題，假設污名效果不顯著，則無污名價值減損，否則可能將所有價值差額歸因於瑕疵問題，造成污名價值減損額高估的問題。

瑕疵發生後修復後與瑕疵發生前價值的差額即為污名價值減損。
換言之，假設市場上多數的潛在交易者，都認為完好的物與修復後的物 ，不具相同的價值，二者之間的價差即為污名價值減損。
但如果瑕疵問題不值得修復時，污名價值減損額可為假設勘估標的在不具瑕疵問題下之不動產價值與瑕疵問題發生後之不動產價值的差額。

污名價值減損係指不動產受到污名效果影響所造成的不動產價值減損。
污名效果主要與風險及不確定性有高度相關，污名效果產生係基於市場的多數參與者擔心瑕疵問題會導致風險或不確定性增加，而且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題尚未完全消除或有復發的可能性。

並非所有瑕疵性不動產均具有污名價值減損，不動產估價師對於瑕疵性不動產在評估污名價值減損前，應先分析勘估標的污名效果是否具有顯著性，且在確立具有顯著性影響交易價格的情況下方能進行污名價值減損之評估，以避免誇大或高估污名價值減損。

分析瑕疵情況在修復後，是否具有顯著的污名效果，亦即勘估標的在修復後是否仍然存在污名效果，程序如下:
A. 建立污名效果顯著性之測試指標
B. 蒐集測試指標所需之相關資訊
C. 分析污名效果顯著性之測試指標
D. 分析勘估標的之污名效果顯著性

瑕疵不動產價值減損之評估，應特別調查該不動產之瑕疵情況。除由不動產所有權人或相關關係人領勘說明外，估價師應親自前往現場勘查。必要時，更應委由相關專業人士進行評估，並應檢附該專業人士之專業資格證明文件。。
估價師委由相關專業人士進行評估，應詳述委託調查之事項及該機構之調查結果。調查事項例如鑑定勘估標的之混凝土氯離子含量、鋼筋輻射含量、建物結構安全，以及修復可能性、修復方式及修復費用。
估價師再依據親自現勘之經驗，及相關專業人士之鑑定結果，作成瑕疵結論，決定勘估標的之瑕疵損害類型（如建物混凝土氯離子含量過高、建物鋼筋輻射量過高、建物傾斜等，以及其瑕疵損害程度（如氯離子含量、輻射量、傾斜角度）。

瑕疵價值減損額與市場上的供需情況具有相關性，如果勘估標的在市場上的替代產品眾多，瑕疵價值減損額就會較小。另外需求程度也會影響瑕疵價值減損額，當此類不動產需求強烈時，價值減損額可能較小。

所謂瑕疵資訊有無廣泛揭露，係考量市場上一般潛在交易者，在價格日期當時，是否知悉勘估標的具有瑕疵。
瑕疵價值減損額與瑕疵資訊揭露程度具有正向關係，當市場上越多潛在交易者知悉勘估標的具有瑕疵時，瑕疵價值減損額越高；相反地，如果瑕疵資訊僅所有權人知悉，市場上的多數潛在交易者皆缺乏資訊，瑕疵價值減損額則越低。

污名價值減損額評估應使用比較法、收益法、成本法等估價方法進行評估，以使不動產估價報告書具有一定程度的可信性。
但當勘估標的瑕疵問題特殊，市場上缺乏充分資訊時，得使用文獻回顧法、條件評價法（訪談、問卷）、成對買賣案例分析、再出售分析、多元迴歸分析等方法取得估價所需之資訊，但應符合其他方法的相關標準，以提高可信度。

當勘估標的之瑕疵問題未進行修復工程時，污名價值減損係假設勘估標的在不具瑕疵問題下之不動產價值，與瑕疵發生後之不動產價值，二者之間的價差，與瑕疵價值減損的範圍相同。
當勘估標的之瑕疵問題有進行修復工程時，污名價值減損係假設勘估標的在不具瑕疵問題下之不動產價值，與瑕疵問題修復後之不動產價值，二者之間的價差。

比較法可採直接比較或間接比較方式評估，直接比較係以同一供需圈內與勘估標的具有替代性之瑕疵性不動產，直接與勘估標的進行修復前或修復後價值比較評估；間接比較係以推估類似瑕疵不動產之瑕疵價格減損率，以計算勘估標的減損額之方式。
比較法應採用市場交易案例進行比較分析，不宜以法院判決賠償金額或專家判斷等單方主觀認知，決定勘估標的瑕疵減損額。

間接比較方式應有二個以上類似瑕疵實例與未受瑕疵影響之正常價格進行對偶分析，以推估該類型瑕疵性不動產之價值減損(率)。
但以兩個以上類似瑕疵實例價值減損（率）推估勘估標的價值減損（率）時，可能因瑕疵條件不同而有所差異，故瑕疵實例之價值減損（率），須經過瑕疵因素調整，方可做為勘估標的之價值減損（率），調整項目可包括修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性及融資困難度等。

瑕疵實例係指可與勘估標的互為替代之相似不動產，亦即除區位條件、個別條件等等相似以外，且原則上須具有相同的瑕疵問題，但估價師能掌握瑕疵問題之間的價值差異關係，則能選取相似瑕疵問題之標的作為瑕疵實例。

選取瑕疵實例後，分別對各瑕疵實例選取比較標的（實例比較標的），進行比較法分析。瑕疵實例為具有瑕疵問題之不動產，實例比較標的為不具瑕疵問題之不動產，透過有無分析法，即可分析評估瑕疵問題所造成的價值差異。

一、 瑕疵性實例以與勘估標的具有相同類型瑕疵問題之類似不動產為原則。
二、 選擇瑕疵實例須注意瑕疵問題是否已修復。
三、 須查證瑕疵實例之瑕疵損害程度以及成交當時瑕疵問題修復情形。
四、 瑕疵實例之瑕疵情況及修復情形，原則上以專業鑑定機構之鑑定結果為準，並應闡明專業鑑定機構來源。但如有特殊情形而未採用或無法採用者，應敘明理由。

瑕疵性實例的選取應以與勘估標的具有相同類型瑕疵問題之類似不動產為原則。
但若該瑕疵類型具有特殊性或交易稀少，不動產估價師可選擇與勘估標的瑕疵問題之成因相似或瑕疵問題之損害相似的不同瑕疵類型實例，但操作中須能掌握不同瑕疵問題之間價值差異關係進行調整，並於報告書中敘明採用理由。

比較標的已修復瑕疵問題：可直接進行比較分析，求得污名價值減損。
比較標的未修復瑕疵問題：在修復費用可知之情形下，可先扣除修復費用，再進行比較分析，求得污名價值減損。

若在修復費用不明之情形下，亦可進行比較分析，但所求得之價值減損為瑕疵價損，必須扣除修復費用後，方為污名價值減損。

如果瑕疵問題在價格日期當時已經修復完成，交易價值僅含污名價值減損；反之，如果瑕疵問題在交易當時尚未修復，交易價值則包含修復費用及污名價值減損兩向損失。

勘估標的總收入應以不具瑕疵問題影響之正常收益為基礎，考量瑕疵問題產生後可能之租金損失，如檢測修復期間收入減損、修復後租金是否降低租金年復率以及期末可能出售價格之影響。

總費用部分應考慮期初修復費用、未來每年新增之維護費用等。
折現率評估應考量勘估標的貸款成數可能降低、貸款利率可能增加以及出售風險可能提升等問題決定之。

收益法評估可採直接資本化法或折現現金流量分析法，採用收益法時應注意瑕疵問題對勘估標的總收入、總費用及折現率之影響。
瑕疵不動產價值減損之評估，內容包含「正常情況價值」、「瑕疵情況價值」、「瑕疵價值減損」，其中瑕疵價值減損分為「修復費用」及「污名價值減損」。
正常情況價值係將勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後，加總推算勘估標的價值。
瑕疵情況價值係以正常情況不動產之淨收益，扣除瑕疵情況下之租金收益損失及修復費用，並推估期末價值，考量瑕疵問題所造成的風險溢酬，以適當之折現率折現後，加總推算勘估標的價值。
「正常情況價值」扣除「瑕疵價值減損」，即為「瑕疵情況價值」。估價師在評估時，必須驗算評估結果是否符合該恆等式，並於估價結論中予以敘明。
計算瑕疵價值減損、修復費用與污名價值減損。瑕疵價值減損，等於正常情況價值扣除瑕疵情況價值後之差額，亦等於修復費用與污名價值減損之加總。

法院對於建物損害是否會損及土地價值的爭議，並沒有絕對的答案，肯定及否定皆有所採。
如果建物損害會損及土地價值，則評估勘估標的之價值減損時，不須拆分房地價值，可以一體計算價損。相反地，如果認為建物損害不會損及土地價值，則應該拆分房地價值，僅於建物價值部分計算瑕疵價損。

一、 集合住宅所有權人眾多，改建不易，因此即使瑕疵因素僅存在於建物，但由於建物存在對土地使用造成限制，因此土地價值亦會受到影響。
二、 依現實交易習慣，當進行房地交易時，交易雙方並不會特別分割土地及建物的價值，房地二者只會形成一個市場價值。

房地結合體之瑕疵價值減損評估，除委託人特別要求或市場交易習慣特殊等原因外，無須拆分土地價值與建物價值。
但如果瑕疵問題僅存在於建物，瑕疵價值減損並不以建物價值為限，但須注意瑕疵價值減損超過建物價值之合理性；如瑕疵問題僅存在於土地者，亦同。